Base de la propiedad: reglas básicas para ganancia y pérdida

La Publicación 551 (Rev. diciembre de 2025), Base de los bienes, explica cómo calcular la base de una propiedad. La base es el monto de su inversión en una propiedad para fines fiscales. Se usa para calcular la ganancia o la pérdida cuando vende o dispone de la propiedad. También se usa para la depreciación, la amortización, el agotamiento y las pérdidas por siniestros. La publicación dice que debe guardar registros exactos de todos los conceptos que afectan la base, para poder hacer estos cálculos. Esta guía es información general. No es una opinión sobre su declaración.

Base de costo

La publicación dice que la base de una propiedad que usted compra es, por lo general, su costo. El costo es lo que paga en efectivo, en deuda, en otra propiedad o en servicios. Su costo también puede incluir el impuesto sobre ventas, el flete, la instalación y las pruebas, los impuestos especiales, los costos de registro y algunos costos legales y de contabilidad que deben capitalizarse. Guarde estos registros con los papeles de la compra.

En el caso de acciones y bonos, la base es, por lo general, el monto de compra más los costos de compra, como las comisiones. Si compra una propiedad con un plan de pagos con poco o ningún interés, la base es, por lo general, el monto de compra indicado menos la parte que se trata como interés no declarado.

Base ajustada

Antes de calcular la ganancia o la pérdida, por lo general debe ajustar la base. El resultado es la base ajustada. Las mejoras con una vida útil de más de 1 año aumentan la base. La publicación da ejemplos, como agregar una ampliación a su casa, reemplazar un techo completo o instalar aire acondicionado central.

Algunos conceptos reducen la base. La publicación enumera la depreciación y la amortización que dedujo, las pérdidas por siniestros que dedujo y la deducción de la sección 179. También enumera las distribuciones corporativas no gravables, ciertos créditos de vehículos y ciertos subsidios de energía. Las reparaciones son distintas de las mejoras. Vea mejoras frente a reparaciones para las reglas de la vivienda.

Como nota general, una base menor suele significar una ganancia mayor al vender. La propiedad usada en un negocio o como alquiler también puede depreciarse, y cada deducción por depreciación reduce la base. Guarde las tablas de depreciación junto con los registros de la propiedad.

Propiedad recibida como regalo

Para calcular la base de un regalo, necesita tres montos. Son la base ajustada del donante justo antes del regalo, el valor justo de mercado (FMV) de la propiedad al momento del regalo y cualquier impuesto sobre donaciones pagado. Si el FMV es menor que la base ajustada del donante, su base depende de si tiene una ganancia o una pérdida al vender.

Para una ganancia, su base es la base ajustada del donante. Para una pérdida, su base es el FMV al momento del regalo. Ambas cifras se ajustan por los cambios requeridos mientras usted tuvo la propiedad. Las dos bases pueden ser distintas, así que guarde los registros del donante.

Propiedad heredada

La publicación dice que la base de una propiedad heredada es, por lo general, una de estas. Es el FMV a la fecha del fallecimiento. Puede ser el valor en la fecha de valuación alterna, si el representante personal elige esa fecha. También puede ser el valor de uso especial para ciertos bienes raíces agrícolas o comerciales, si ese método se eligió para fines del impuesto sobre el patrimonio. Algunos herederos reciben del albacea un Anexo A (Formulario 8971) con el valor para el impuesto sobre el patrimonio. Vea base de bienes heredados y la fecha del fallecimiento.

Pasos sencillos

1. Guarde los registros del monto de compra y de cada costo que se suma a la base.
2. Guarde los registros de mejoras, depreciación y pérdidas por siniestros.
3. En un regalo, pida al donante la base ajustada y el FMV en la fecha del regalo.
4. En una propiedad heredada, guarde el valor a la fecha del fallecimiento o el Anexo A (Formulario 8971).

Para temas relacionados, vea base de costo de propiedad regalada y pérdidas por siniestros y robos.

Suba sus documentos y responda unas preguntas sencillas para empezar su declaración.

Fuentes: Fuentes: IRS, Publicación 551 (Rev. 12-2025), Base de los bienes (https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p551.pdf) Esta es información general, no asesoría sobre su declaración específica.

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