Mejoras vs. reparaciones: cómo cambian la base de su casa
Publicado el 6 de noviembre de 2026
La base de su casa es el punto de partida para calcular la ganancia o la pérdida cuando la vende. La Publicación 530 (2025), Información tributaria para propietarios de vivienda, explica qué costos cambian esa base. Esta guía es información general. No es asesoría sobre su declaración.
Las reparaciones mantienen la casa en funcionamiento
La Publicación 530 dice que una reparación mantiene su casa en buen estado de funcionamiento normal. Una reparación no aumenta el valor de la casa ni prolonga su vida útil. Pintar por dentro o por fuera, arreglar canaletas o pisos, reparar fugas o enyesar, y reemplazar vidrios rotos son ejemplos de reparaciones.
La publicación dice que no puede deducir los costos de reparación como gasto de la casa, y que, por lo general, no puede sumarlos a la base de su casa. Hay una excepción. Las reparaciones hechas como parte de una remodelación o restauración extensa se consideran mejoras.
Las mejoras suman a la base
La Publicación 530 dice que una mejora aumenta de forma importante el valor de la casa, prolonga considerablemente su vida útil o la adapta a nuevos usos. La publicación da estos ejemplos: agregar una ampliación a la casa, reemplazar un techo completo, pavimentar la entrada de vehículos, instalar aire acondicionado central y cambiar el cableado de la casa.
La publicación dice que usted suma el costo de las mejoras a la base de su casa. La cantidad que suma es su costo real, incluidos todos los costos de materiales y mano de obra, salvo su propio trabajo. También incluye los gastos relacionados con la mejora. Por ejemplo, si pagó un levantamiento de su terreno para instalar una cerca, el costo del levantamiento forma parte del costo de la cerca.
La publicación también dice que las contribuciones locales o estatales por mejoras, como calles y aceras, pueden sumarse a la base cuando aumentan el valor de la propiedad.
Los bienes reemplazados salen de la base
La Publicación 530 dice que la base de su casa no incluye el costo de las mejoras que fueron reemplazadas y ya no forman parte de la casa. Por ejemplo, si puso alfombra nueva de pared a pared, el costo de la alfombra vieja que reemplazó ya no forma parte de la base ajustada de su casa.
Partidas que reducen la base
La Publicación 530 tiene una tabla de eventos que ajustan la base, y algunos la reducen. La tabla incluye el pago de seguro u otro pago por pérdidas por siniestro, la depreciación permitida o permisible si la casa se usó para un negocio o para alquiler, y los pagos recibidos por una servidumbre o un derecho de paso.
Otras dos partidas también reducen la base. Primero, si una empresa pública de servicios le dio un subsidio por una medida de conservación de energía, no cuente el valor de ese subsidio como ingreso, y reduzca su base por el mismo valor. Segundo, si reclamó un crédito por adopción por costos que se sumaron a la base de su casa, reduzca la base por el crédito permitido.
Créditos de energía y base
La Publicación 530 dice que el crédito por mejoras de eficiencia energética de la casa se permite para propiedades puestas en servicio hasta el 31 de diciembre de 2025. También dice que todo aumento de la base por propiedad de energía debe reducirse por cualquier crédito que se tome en su impuesto sobre la renta. Vea el Formulario 5695 para las reglas del crédito. Nuestra guía sobre la exclusión por venta de casa explica cómo encaja la base en una venta posterior.
Guarde registros de cada cambio
La Publicación 530 dice que debe guardar recibos, cheques cancelados y pruebas similares de las mejoras y otras adiciones a la base. También debe llevar un registro de las disminuciones de la base. La publicación dice que puede necesitar los registros sobre la base de su casa por más tiempo que el período de prescripción habitual, porque importan cada vez que venda la casa.
La forma de llevar los registros depende de usted, pero deben ser claros, exactos y estar disponibles para el IRS. Guarde también los documentos de compra. Si recibió la casa como regalo, nuestra guía sobre la propiedad recibida como regalo y la base de costo explica las reglas de base para ese caso.
Una prueba sencilla
Pregúntese si el trabajo mejoró la casa, aumentó su valor o hizo que durara más. Si es así, probablemente es una mejora. Si el trabajo solo mantuvo la casa en buen funcionamiento, es una reparación. Algunos proyectos combinan ambas cosas. Guarde recibos separados cuando pueda.
Intereses hipotecarios y puntos
Costos como los intereses hipotecarios y los puntos tienen sus propias reglas de deducción, separadas de las reglas de base. Nuestra guía sobre la deducción por intereses hipotecarios y el Formulario 1098 trata ese tema.
Pasos sencillos
- Clasifique cada costo de la casa como reparación o como mejora.
- Sume a su base el costo real de las mejoras, incluidos la mano de obra y los gastos relacionados.
- Quite el costo de cualquier partida que reemplazó y que ya no tiene.
- Reduzca la base por partidas como pagos de seguro por siniestros, depreciación de un negocio y subsidios de energía.
- Guarde los recibos y un registro continuo de los cambios en la base mientras importen.
Suba sus documentos y responda unas preguntas sencillas para empezar su declaración.
Fuentes: Fuentes: IRS, Publicación 530 (2025), Información tributaria para propietarios de vivienda (https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p530.pdf) Esta es información general, no asesoría sobre su declaración específica.
