Venta de su casa: cómo funciona la exclusión de la Sección 121
Publicado el 4 de noviembre de 2026
Cuando vende su casa por más de lo que pagó, la ganancia puede estar sujeta a impuestos. La Sección 121 del código tributario permite a muchos propietarios excluir parte o toda esa ganancia. La exclusión es de hasta $250,000 para quien presenta como soltero y de hasta $500,000 para casados que presentan declaración conjunta. Esta página trata solo las reglas de su vivienda principal. No es una guía completa de ventas de casas. IRS: Tema 701, Venta de su casa (en inglés)
Paso 1: ¿Es su vivienda principal?
La exclusión se aplica solo a su vivienda principal. Solo puede tener una vivienda principal a la vez. Si es dueño de más de una casa o vive en más de una, el IRS examina los hechos y las circunstancias para decidir cuál es la principal. IRS: Publicación 523, Venta de su casa (en inglés)
Paso 2: Cumpla la prueba de propiedad
Debe haber sido dueño de la casa al menos 24 meses (2 años) dentro de los 5 años anteriores a la venta. La fecha de venta es la fecha del cierre. Los 24 meses no tienen que ser seguidos. En declaración conjunta de casados, solo uno de los cónyuges debe cumplir la prueba de propiedad. IRS: Tema 701 (en inglés)
Paso 3: Cumpla la prueba de residencia
Debe haber vivido en la casa como su vivienda principal al menos 24 meses, o 730 días, dentro del mismo periodo de 5 años. Los días no tienen que ser seguidos. Un viaje corto o unas vacaciones cuentan como tiempo en casa, aunque haya alquilado la casa mientras estaba fuera. Cada cónyuge debe cumplir la prueba de residencia por su cuenta para obtener el monto completo de $500,000. IRS: Publicación 523 (en inglés)
Paso 4: Revise el periodo de revisión de dos años
En general, no puede reclamar la exclusión si ya excluyó la ganancia de otra venta de casa en los 2 años anteriores a esta venta. Según las reglas, puede usar la exclusión solo una vez en un periodo de 2 años. IRS: Publicación 523 (en inglés)
Casos especiales
Algunas reglas cambian las pruebas anteriores. Un cónyuge sobreviviente puede contar el tiempo en que el cónyuge fallecido fue dueño y vivió en la casa. Un cónyuge sobreviviente que no se haya vuelto a casar puede usar el límite de $500,000 si vende dentro de los 2 años de la muerte y se cumplen otras condiciones. Un dueño separado o divorciado puede contar el tiempo en que un ex cónyuge vive en la casa según un documento de divorcio o separación. Los miembros de los servicios uniformados, del Servicio Exterior y de la comunidad de inteligencia pueden suspender la prueba de 5 años durante un servicio oficial extendido calificado, por hasta 10 años. IRS: Publicación 523 (en inglés) · IRS: Tema 701 (en inglés)
Exclusión parcial por mudanza, salud o un hecho imprevisto
Si no cumple las pruebas, quizá aun reciba una exclusión menor. Esto aplica cuando el motivo principal de la venta fue un cambio de trabajo, un problema de salud o un hecho imprevisto. Un cambio de trabajo cuenta si el nuevo empleo queda al menos 50 millas más lejos de la casa que el anterior.
El método del IRS funciona así. Busque el menor de tres periodos: el tiempo que vivió en la casa en los 5 años antes de la venta, el tiempo que fue dueño y el tiempo desde su última venta con exclusión, si aplica. Divida ese periodo entre 730 días (o entre 24 meses). Multiplique el resultado por el límite completo. IRS: Publicación 523, Hoja de trabajo 1 (en inglés)
Tres ejemplos
Solo como ilustración, con números redondos.
Ejemplo 1: Exclusión completa. María presenta como soltera. Fue dueña y vivió en su casa durante 3 años. Su ganancia es de $180,000. Es menos de $250,000 y cumple ambas pruebas. Su ganancia gravable es de $0. Si recibió un Formulario 1099-S, aun así debe reportar la venta.
Ejemplo 2: Por encima del límite. Samuel y Lupe están casados y presentan declaración conjunta. Ambos vivieron en la casa durante 3 años, y Samuel era el dueño. Su ganancia es de $600,000. Excluyen $500,000, así que $100,000 es gravable.
Ejemplo 3: Exclusión parcial. Daniela fue dueña y vivió en su casa durante 12 meses. Se mudó por un nuevo trabajo a 60 millas más lejos. No tiene una exclusión anterior. El periodo más corto es de 12 meses. 12 dividido entre 24 es 0.5. Su límite es 0.5 por $250,000, o $125,000. Su ganancia es de $150,000, así que $25,000 es gravable.
Cómo reportar la venta
Si recibe un Formulario 1099-S (Proceeds From Real Estate Transactions), debe reportar la venta aunque toda la ganancia sea excluible. También debe reportarla si cualquier parte de la ganancia es gravable. Use el Anexo D (Formulario 1040) y el Formulario 8949. IRS: Tema 701 (en inglés)
Hay dos situaciones que requieren más cuidado. Primero, si usó parte de la casa para negocio o para alquiler, la depreciación que reclamó por esa parte puede pagar impuesto al vender. La parte de negocio de la ganancia va en el Formulario 4797, no en la exclusión de vivienda. Vea Deducción por oficina en casa para trabajadores independientes. Segundo, la ganancia ligada a periodos de "uso no calificado" después de 2008, cuando la casa no era su vivienda principal, en general no se puede excluir. IRS: Publicación 523 (en inglés)
Para ver cómo aparecen las ganancias de capital en su declaración, lea Venta de acciones y criptomonedas en su declaración.
Su lista de revisión
- Confirme que la casa era su vivienda principal en la fecha de venta.
- Cuente 24 meses de propiedad en los 5 años antes del cierre.
- Cuente 24 meses (730 días) de residencia en esos mismos 5 años.
- Revise que no excluyó la ganancia de otra venta en los últimos 2 años.
- Revise si recibió un Formulario 1099-S, y repórtelo si lo recibió.
- Guarde registros del precio de compra y de las mejoras, porque afectan la ganancia.
Esta página es información general, no un consejo sobre su declaración. La Publicación 523 tiene las hojas de trabajo y las reglas completas.
Fuentes: IRS: Tema 701, Venta de su casa (https://www.irs.gov/taxtopics/tc701); IRS: Publicación 523, Venta de su casa (https://www.irs.gov/publications/p523) Esta es información general, no asesoría sobre su declaración específica.
