Casas de vacaciones en alquiler: las reglas de 14 días y del 10 % de uso personal

La Publicación 527 (2025), Propiedad de alquiler residencial, explica cómo informar los ingresos y gastos de una casa que alquila. También cubre una casa que usted usa para sí mismo. Si alquila una casa de vacaciones y también la usa para fines personales, se aplican reglas adicionales. Esta guía explica las pruebas del capítulo 5 de la publicación. Es información general. No es asesoría sobre su caso.

Por qué importa el uso personal

Si usa una unidad de vivienda para fines personales, debe dividir sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal. La publicación dice que sus gastos de alquiler, en general, no pueden ser más que sus gastos totales multiplicados por una fracción. El denominador son los días totales en que se usa la unidad. El numerador son los días en que se alquila realmente por una renta justa. Solo sus gastos de alquiler van en el Anexo E. Algunos gastos personales pueden deducirse en el Anexo A si detalla sus deducciones. Los ejemplos de la publicación dividen de la misma manera costos como los intereses hipotecarios y la calefacción.

La prueba de la vivienda

También debe decidir si la unidad cuenta como vivienda. La cantidad de gastos de alquiler que puede deducir puede limitarse si lo hace. La publicación dice que usted usa una unidad de vivienda como vivienda durante el año fiscal si la usa para fines personales más de la cantidad mayor entre:

• 14 días, o
• el 10 % de los días totales en que se alquila a otras personas por una renta justa.

Una unidad de vivienda incluye una casa, un apartamento, un condominio, una casa móvil, un bote o una casa de vacaciones. La propiedad que se usa solo como hotel, motel o posada no es una unidad de vivienda.

Qué cuenta como día de uso personal

Un día de uso personal es cualquier día en que la unidad la usa un dueño. También es un día en que la usa un familiar de un dueño, salvo que ese familiar la use como residencia principal y pague una renta justa. La familia incluye a su cónyuge, hermanos, ascendientes y descendientes directos. También cuenta un día en que alguien usa la unidad bajo un acuerdo que le permite a usted usar otra unidad. Y cuenta un día en que alguien la usa por menos de una renta justa.

La publicación también cubre el uso donado. Hay uso personal si usted dona el uso de la unidad a una organización benéfica, la organización vende ese uso en un evento para recaudar fondos y el comprador usa la unidad.

Un ejemplo trabajado de la publicación

La publicación describe una casa de playa disponible del 1 de junio al 31 de agosto, es decir, 92 días. No se encontró inquilino para la primera semana de agosto, así que esa semana no es uso de alquiler. Un inquilino alquiló la casa en julio por una renta justa. Ese inquilino le permitió usarla un fin de semana de julio sin reducción de la renta. Ese fin de semana sí es uso de alquiler para dividir los gastos, porque usted recibió una renta justa por él. Su familia usó la casa durante 14 días a finales de mayo.

La casa se alquiló durante 85 días, así que el uso total es de 99 días. Sus gastos de alquiler son 85/99, o 86 %, de los gastos de la casa. Para la prueba de la vivienda, el fin de semana de julio cuenta como uso personal, así que hay 16 días personales y 83 días de alquiler. Como el uso personal es más de 14 días y más del 10 % de los días de alquiler, la publicación trata la casa como vivienda.

Este ejemplo muestra por qué los dos pasos son distintos. La división de gastos usa todos los días en que se usó la unidad. La prueba de la vivienda compara los días personales con los días de alquiler. Como los conteos son diferentes, revise ambos pasos antes de presentar.

Qué hacer después

Lleve un calendario para cada año. Marque cada día que el dueño o un familiar usó la unidad. Marque cada día que se alquiló, con la renta cobrada. Luego cuente los días antes de dividir cualquier gasto. Si aplica la prueba de la vivienda, lea las reglas del capítulo 5 antes de presentar. Para las bases de cómo informar la renta, vea Ingresos de alquiler y Anexo E: conceptos básicos. Para intereses de un préstamo hipotecario, vea Deducción por intereses hipotecarios y Formulario 1098. Si la propiedad tiene uso personal y de alquiler, considere a un profesional de impuestos.

Fuentes: Fuentes: IRS, Publicación 527 (2025), Propiedad de alquiler residencial (https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p527.pdf) Esta es información general, no asesoría sobre su declaración específica.

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